zo zit dat (ver)bouwen en belastingen

geen nood, ik zal mij niet op het gebied van financieel adviseurs of het fiscale vlak wagen; na diverse malen over bestemmingsplannen en vergunning vrije werken te hebben uit gewijd nu een onderwerp dat ik eerder kort heb aangestipt: belastingen.

regelmatig bekijk ik diverse woonprogramma’s op televisie waarin tal van adviseurs op het gebied van kleur en inrichting aan het woord komen en in minder dan geen tijd een woning wordt verbouwd of een totale make-over krijgt. daarbij valt mij op dat zelden tot nooit wordt stilgestaan bij de belastingen welke op een bouwwerk werken.

zo zien we vaker saaie platte daken in de meest fantastische daktuinen veranderen of op zijn minst begroeid worden met een fraai sedum of gras dak en worden daarnaast terrasschermen, bloembakken en waterpartijen aangelegd. dat het gewicht van terrastegels en meubilair veel groter is dan enkele centimeters regenwater zal niemand verbazen, daarbij heb ik het nog niet eens gehad over de aanwezigheid van personen op het dak dat daar eigenlijk niet voor bedoeld was en alleen op een fikse regenbui en wat dakdekkers berekend is. 

een belasting die in het geval van platte daken zeker niet onderschat mag worden is sneeuw. hoewel wij hier zelden met pakken sneeuw zoals in de alpenlanden te maken krijgen, bestaat het gevaar van sneeuwophopingen wel degelijk; denk maar eens aan hoe mooi een berg sneeuw tegen een schutting kan opwaaien. dit kan ook op het dak gebeuren wanneer daar een terrasscherm wordt geplaatst of wanneer naast een bestaand dak een hoger opgaande gevel wordt geplaatst. zo is dit in het geval van het vergunning vrij plaatsen van zonnepanelen op een plat dak toch iets om even over na te denken. 

ook de wind kan een aardige belasting op een bouwwerk veroorzaken; aan de ene kant van de bouw ontstaat druk doordat de wind hier tegenaan duwt, aan de andere kant trek doordat hier onderdruk ontstaat en de wind daar gaat zuigen. daarnaast hebben we nog wat windwrijving op de langgevels en het dak. om aan deze (horizontale) belastingen te kunnen weerstaan dient een bouwwerk zowel tijdens de uitvoering als daarna voldoende stabiel te zijn. voldoende dwarswanden en een dak dat als schijf werkt kunnen daarvoor zorg dragen. men moet er zich echter van bewust zijn dat, wanneer deze worden verwijderd of vervangen, wanden en daken niet alleen een dragende maar ook stabiliserende functie kunnen hebben welke gewaarborgd moet blijven anders ontstaat een kaartenhuis.

de regelgeving heeft vele vergunning vrije bouwwerken en veranderingen aan bouwwerken mogelijk gemaakt waardoor veel (preventieve) deskundige adviezen achterwege blijven en een boel ellende en hoge kosten achteraf kunnen worden voorkomen. vergunning vrij wil immers niet zeggen dat de bouwregelgeving niet meer van toepassing is; het bouwbesluit blijft van kracht, maar belangrijker is of het bouwwerk voldoende kracht heeft om de daarop werkende belastingen te weerstaan. 

indien u daar niet zeker van bent raadpleeg dan een deskundige om onaangename verrassingen voor, tijdens of na de bouw te voorkomen. het kan u veel narigheid en kosten achteraf besparen!

ing. marcel martens, architect a.v.b. bna

mc-architecten b.v.

winnaar architectuurprijs venray 2012 en architectuurpublieksprijs venray 2014!

Vergunningsplichtige en vergunningsvrije werken

In het vervolg op mijn artikeltjes met betrekking tot bestemmingsplannen en de afwijkingen daarop was dit het onderwerp voor deze “zo zit dat”, ware het niet dat afgelopen vrijdag het kabinet in heeft gestemd met het wetsvoorstel omgevingswet van minister Schultz van Haegen.

Deze nieuwe omgevingswet waar al jaren aan gewerkt wordt vervangt in zijn geheel de volgende vijftien bestaande wetten: belemmeringenwet privaatrecht, crisis- en herstelwet, interimwet stad- en-milieubenadering, ontgrondingenwet, planwet verkeer en vervoer, spoedwet wegverbreding, tracéwet, wet algemene bepalingen omgevingsrecht, wet hygiëne en veiligheid badinrichtingen en zwemgelegenheden, wet inzake de luchtverontreiniging, wet ruimtelijke ordening. Ook de waterwet wet beheer rijkswaterstaatswerken wet herverdeling wegenbeheer en wet milieubeheer gaan grotendeels op in de nieuwe omgevingswet.

Van ongeveer acht andere wetten gaan onderdelen over omgevingsrecht over naar de nieuwe omgevingswet te weten de woningwet, monumentenwet 1988, wet natuurbescherming, wet luchtvaart, mijnbouwwet, spoorwegwet, wet lokaal spoor en wet bereikbaarheid en mobiliteit.

De omgevingswet, waar iedereen van overheid en bedrijfsleven tot burgers mee te maken krijgt maakt het aanvragen van vergunningen eenvoudiger. Voor burgers, en bedrijven komt er een aanvraag, een loket en een besluit en procedures gaan van 26 naar 8 weken. Door de samenvoeging van wet en regelgeving hoeven minder vergunningen te worden aangevraagd en wordt besluitvorming effectiever ingericht, neemt het gebruiksgemak toe en nemen kosten af. Ook biedt de wet ruimte voor regionaal en lokaal maatwerk doordat de bestuurlijke afwegingsruimte wordt vergroot waardoor beter kan worden ingespeeld op regionale verschillen.

Na advies door de raad van state zal het wetsvoor- stel worden ingediend bij de tweede kamer; dan zal ook de tekst van het wetsvoorstel met het advies van de raad van state openbaar worden. Tot de nieuwe wet is aangenomen zullen we het nog moeten doen met de huidige wet en regelgeving, waarin met de komst van de wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de crisis en herstelwet al behoorlijke verbeteringen zijn aangebracht.

Mits er geen andere actualiteiten mijn pad kruisen zal ik volgende keer wel ingaan op hoe een vergunningvrij werk toch vergunningplichtig kan zijn.

Mocht u naar aanleiding van dit artikel nog vragen hebben of hier een reactie op willen geven dan zijn er tal van professionals die u hier graag bij van dienst zijn.

Ing. Marcel Martens, architect A.V.B. BNA MC-Architecten B.V.

 

Afwijkings-, wijzigingsbevoegdheden en kruimelgevallen

Eerder ben ik ingegaan op het belang van het bestemmingsplan binnen de ruimtelijke ordening en  het tot stand komen van bestemmingsplannen; nu ga ik in op welke wijzen van een bestemmingsplan kan worden afgeweken.
Veelal zijn in de planregels van het bestemmingsplan de zogenaamde binnenplanse wijzigings- en of afwijkingsbevoegdheden opgenomen. Daarnaast bestaan echter buiten de planregels ook mogelijkheden om af te wijken van een bestemmingsplan; de zogenaamde buitenplanse bevoegd- heden.

Binnenplanse bevoegdheden
Allereerst ga ik in op de binnenplanse bevoegdheden: zo kunnen we bijvoorbeeld onder planregels voor diensten, maatschappelijke doeleinden of horeca vinden dat het bevoegd gezag (veelal burgemeester en wethouders) be- voegd is de bestemming te wijzigen in woondoeleinden mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Veelal zijn dat voorwaarden welke met bescherming van de gezondheid te maken hebben. Het spreekt voor zich dat woningbouw niet zondermeer kan worden toegestaan op plaatsen met vervuilde bodem, slechte luchtkwaliteit of geluidoverlast. Door middel van rapportages en onderbouwingen dient te worden aangetoond dat aan deze voorwaarden wordt voldaan.
Ook kunnen we in de planregels vinden dat het bevoegd gezag het bouwblok kan verschuiven of vergroten dan wel toestaan dat bijvoorbeeld een achtergevelrooilijn wordt overschreden mits dit aan een aantal voorwaarden voldoet zoals passend binnen het straatbeeld. In de planregels staat dan dat het bevoegd gezag kan afwijken; een zogenaamde binnenplanse afwijkingsbevoegdheid.

Buitenplanse bevoegdheden
Naast de binnenplanse bevoegdheden bestaan er ook buitenplanse bevoegdheden; de zogenaamde postzegelof inpassingsbestemmingsplannen. Binnen het bestemmings- plan is dan nog geen wijzigings- en/ of afwijkingsbevoegd- heid voorzien, echter mits deugdelijk onderbouwd kan het bevoegd gezag hier na een gedegen afweging van belan- gen toch medewerking aan verlenen. In tegenstelling tot de binnenplanse bevoegdheden waar- op, nadat eventuele zienswijzen op de ter inzage legging zijn meegewogen, een besluit volgt, dient nadat eventuele zienswijzen zijn meegewogen op de buitenplanse bevoegd- heid de gemeenteraad het besluit te nemen.

Kruimelgevallen
Met de komst van de wet algemene bepalingen omgevings- recht, wabo in 2010 is onder voorwaarden vergunningverlening mogelijk voor gevallen welke niet passen binnen het bestemmingsplan. Deze zogenaamde kruimelgevallen staan beschreven in bijlage II, artikel 4 hoofdstuk IV van het be- sluit omgevingsrecht (bor). Voor onder andere bijbehorende bouwwerken binnen de bebouwde kom en onder voorwaar- den ook buiten de bebouwde kom kan zo in afwijking van het bestemmingsplan toch vrij eenvoudig medewerking aan bouwplannen worden verleend. Net als de binnenplanse bevoegdheden dienen ook de zo- genaamde kruimelgevallen gedurende zes weken ter inzage te worden gelegd waarna, nadat eventuele zienswijzen zijn meegewogen, een besluit volgt.

Mocht u vragen hebben met betrekking tot afwijkings-, wijzi- gingsbevoegdheden en kruimelgevallen of hier een reactie op willen geven dan zijn er tal van professionals die u hier graag bij van dienst zijn.

Invloed uitoefenen op totstandkoming van bestemmingsplannen

portret van marcel martensIn week 5 ben ik in “zo zit dat” ingegaan op het belang van het bestemmingsplan binnen de ruimtelijke ordening en de wijze waarop is vastgelegd op welke wijze een perceel benut en/ of bebouwd mag worden.

Nu ga ik globaal in op welke wijze bestemmingsplannen tot stand komen en op welke wijze daar invloed op uit te oefenen is. Grofweg zijn daarin de volgende onderscheiden te maken: de overheid (gemeente, provincie) geeft een gebied een nieuwe/ gewijzigde bestemming dan wel een initiatiefnemer wil een gebied een nieuwe of gewijzigde bestemming geven of er is sprake van regulier onderhoud. Dit laatste gaat vaak in de vorm van zogenaamde beheersplannen waarin de bestaande situatie van een gebied wordt vastgelegd.

In alle gevallen behoort een bestemmingsplan vergezeld te gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing; in deze ruimtelijke onderbouwing komen tal van zaken aan de orde waarmee aangetoond wordt op welke wijze de verschillende belangen tegen elkaar zijn afgewogen. Zo wordt getoetst aan rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en worden stedenbouwkundige, verkeerskundige en milieuhygiënische aspecten zoals onder andere flora en fauna, geluid, fijnstof, archeologie, bodemgeschiktheid, geluid, veiligheid etc. meegewogen.

Verder bevat het bestemmingsplan planregels en een plankaart waarin is vastgelegd welk gebruik toelaatbaar is en op welke wijze ergens gebouwd kan worden zoals de bouwvorm (vrijstaand, geschakeld, aaneengesloten etc.) ook goot, nok- c.q. bouwhoogten kunnen zijn vastgelegd.

Alvorens een bestemmingsplan door de gemeenteraad vast te laten stellen wordt het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd. Het is belangrijk gedurende deze termijn eventuele zienswijzen tegen het ontwerp plan kenbaar te maken daar het maken van bezwaar tegen het vastgestelde plan slechts is voorbehouden aan diegenen die tijdig hun zienswijze kenbaar hebben gemaakt tegen het ontwerp, indien het definitieve plan afwijkt van het ontwerp of indien men kan aantonen redelijkerwijs niet in staat te zijn geweest tijdig een zienswijze tegen het ontwerp in te dienen. Dit laatste is echter gelet op de jurisprudentie hierover een vrijwel onmogelijke opgave.

Het is van groot belang hierbij de eigen belangen te bewaken. Hoewel belanghebbenden regelmatig tijdig worden geïnformeerd is dit geen verplichting; het kan dus gebeuren dat een bestemming zonder dat u hierover geïnformeerd bent, wordt gewijzigd waardoor bouw of gebruiksmogelijkheden worden beperkt of zelfs geheel verdwijnen.

Bestemmingsplannen dienen actueel te zijn en te worden gehouden; de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening schrijft voor dat ieder bestemmingsplan binnen tien jaar geactualiseerd dient te worden. Voor verouderde bestemmingsplannen geldt hierbij nog wel een overgangsrecht van vijf jaar; de datum van 1 juli 2013 is dus een harde datum waarop alle bestemmingsplannen actueel dienen te zijn. Strafmaatregel is een verbod op legesheffing wanneer het bestemmingsplan verouderd is.

Indien u wilt weten wat er in het (ontwerp) bestemmingsplan staat of dat een bestemmingsplan wordt voorbereid dan kunt u deze via de website van de gemeente of via www. ruimtelijkeplannen.nl raadplegen.

Mocht u vragen hebben met betrekking tot (ontwerp)bestem mingsplannen of hier een reactie op willen geven dan zijn er tal van professionals die u hier graag bij van dienst zijn.

(dit bericht verscheen eerder in de rubriek ‘Zo zit dat’ in de Peel en Maas)